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こんにちは，弁護士の桑田です。
　今日のテーマは「賃貸借契約が更新された場合，当初の契約時の保証人が更新後も保証債務を負うか」についてです。
このようなことが問題になる背景には，以下のような事情があります。
　まず，最初の契約時には，賃貸人側も直接連絡を取って意思確認をしたり，実印の押印と印鑑証明を求めることが多いでしょう。
　ですが，更新時には意思確認を行わず，保証人欄の署名押印も賃借人を介して行われる実務上の例が多いのではないでしょうか。そのため，更新時には保証人に連絡せず，賃借人自身や第三者に署名押印させてしまう場合もあるでしょう。そして，自ら署名押印していない保証人が「そのような書面は知らない」として，保証債務の履行を拒否することがあるのです。
　ですが，判例上では「反対の趣旨をうかがわせるような特段の事情のない限り・・・更新後の賃貸借から生ずる賃借人の債務についても保証の責めを免れない」とされています（最高裁平成９年１１月１３日判決）。この判決の事案も，更新時の契約書の連帯保証人欄には「前回と同じ」と記載されているのみで，保証人による署名押印はされていませんでしたが，保証人が債務を負うことを認めているのです。
　したがって，原則として，更新後の賃貸借契約でも，保証人が責任を負うことになります。
　もっとも，「特段の事情」があれば保証債務を免れるため，どのような事情が「特段の事情」に該当するかが問題となります。更新後は保証債務を負わない旨が明記されている場合や，更新時に保証人との間で保証契約を解除する合意をしていた場合などが考えられると思います。
　そして，保証人に上記のような言い訳をさせるだけでも，賃貸人としては，煩わしいことになります。
　そこで，このような言い訳をされないためにも，更新時にも保証意思を確認し，保証人本人から実印での署名押印を得ておくことが安全だと考えます。

皆さん、こんにちは、弁護士の桑田です。
今日のテーマは、専有部分への立ち入りを拒否する区分所有者への対応です。
管理組合では、配水管の工事や外壁の補修のために、区分所有者の住戸やバルコニーにどうしても立ち入る必要があるケースがあります。
一般の区分所有者でも、漏水調査のため、下階や上階の住戸部分を調査したいと希望することはよくあります。
ところが、管理組合に対する不満や上下階の人間関係のトラブルから，合理的な理由なく立ち入りを拒否する区分所有者もいます。

このような場合に備えて，区分所有法第６条第２項は，区分所有者が必要な範囲内で，他の区分所有者の専有部分の使用を請求できると規定しています。
この規定は，他の区分所有者の専有部分等に必要に応じて立ち入ること（立入権）を含むとされています。
また，標準管理規約第２３条は，管理組合等が必要な範囲内において他の者が管理する専有部分への立ち入りを請求できるとしています。
標準管理規約第２３条は，区分所有法第６条第２項と同趣旨の規定ですが，区分所有者だけでなく管理組合がその業務を行いやすいように具体化した条文とされています。
したがって，これらの条項により，管理組合や一般の区分所有者は立ち入り等を請求することができます。
漏水事故について下階の居住者が給水管の点検等のために立ち入ることを上階の居住者が拒否したことについて，不法行為に基づく損害賠償を認めた裁判例もあります（大阪地判昭和５４年９月２８日判決）。

ただし，当然に（強制的に）立ち入ることができる訳ではなく，立ち入りを拒否する者に対しては，訴訟を提起し「承諾に代わる判決」（民法第４１４条第２項ただし書）を得てから立ち入ることになりますので，ご注意ください。
請求の趣旨は「被告は，原告に対し，原告が○○の工事を施工するに当たり，別紙物件目録記載の建物の使用を承諾せよ。」などが考えられます。

その他のマンショントラブルについては以下をご参照下さい。
　マンショントラブル全般は
http://www.kuwata-lawoffice.net/manshon/
マンション住戸の目的外使用は
http://www.kuwata-lawoffice.net/blog/2013/03/post-47-466985.html
　マンション内の騒音問題は
http://www.kuwata-lawoffice.net/blog/2012/05/post-7-272598.html
　マンション内の水漏れ事故については
http://www.kuwata-lawoffice.net/blog/2012/08/post-31-328055.html
　マンション内での誹謗中傷については
http://www.kuwata-lawoffice.net/blog/2012/09/post-1-342591.html
　管理組合の理事長を解任する方法については
http://www.kuwata-lawoffice.net/blog/2012/07/post-25-310679.html
　マンションの構造などに欠陥がある場合の損害賠償は
http://www.kuwata-lawoffice.net/blog/2012/07/post-1-307678.html　
　マンション管理士については
http://www.kuwata-lawoffice.net/blog/2013/07/post-51-568373.html
　マンション管理組合や理事会と管理会社の間のトラブルについては
http://www.kuwata-lawoffice.net/blog/2014/03/post-55-779280.html

こんにちは，弁護士の桑田です。
今日のテーマは管理規約の見直しです。
管理規約の見直しにはいくつかのパターンがあります。
平成２９年２月現在の今ですと，民泊やシェアハウスの問題がクローズアップされています。

ですが，今回は，基本に立ち戻って，古くからある管理規約の更新についてお話しします。
例えば，区分所有法が改正されているにもかかわらず，竣工当初からほとんど管理規約が手直しをされていないような場合が考えられます。
区分所有法は昭和５８年や平成１４年などに大きな改正が行われていますが，改正が反映されていないどころか，当初の分譲業者に都合の良い規約になったままの例もあります。

古い管理規約には，しばしば以下のような特徴が見られます。
・理事会制度が設けられておらず，管理者についての定めしかない
・組合員による総会の招集のためには「組合員総数の５分の１以上」の同意で足りるところ
「４分の１以上」が必要とされている
・管理規約で定めるべき事項と使用細則で定めるべき事項の区別が不明確

このような管理規約は現代のマンションの実情に合致していませんし，区分所有法に違反している条項もありますので，早期に見直しを行う必要があります。
もちろん，現在の標準管理規約を参考にすることはできますが，それぞれのマンションの個別の事情もあると思いますので，まずは私にご相談下さい。
個別の事情も反映した管理規約の作成をお受けすることが出来ます。

みなさん，こんにちは，弁護士の桑田です。
今回のテーマは，マンション内の漏水事故です。
１１月２４日発売の週刊朝日でマンション内の漏水事故の特集が組まれました。その１４５ページで私のコメントが紹介されています。この記事を作られた記者の方から直接ご連絡頂きましたので，取材に協力しました。

自分の名前が雑誌に掲載されることも不思議な感じがしました。

記者の方も実際に漏水事故に遭われたそうですが，相談を受ける側の実感でも漏水事故は本当に多いと感じています。
漏水事故は被害者側も漏水してしまった側も，事故後の対応が重要ですので，漏水事故が発生しましたら，桑田までお気軽にご相談下さい。

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皆さん，こんにちは，弁護士の桑田です。
今回のテーマは管理費用，修繕費用の回収についてです。
実際に担当した案件について1億円を回収した経緯をご紹介します。

この案件の対象は住宅店舗複合用途型のマンションです。地主が土地を提供してマンションを建築し，店舗部分の区分所有権を所有する等価交換方式が採用されていました。

私が担当した当時は地主はいませんでしたが，店舗区分所有者は，地主が所有していた時代も含めて，管理費も修繕積立金も支払っていませんでした。「住宅と店舗は別々に管理してきたから，支払う必要はない」というのが，店舗区分所有者の理屈でした。ですが，区分所有者全体でマンションを管理する団体を構成するわけですから，この主張は通らないとの見通しを私は立てていました。

一方，管理組合の希望は，過去の管理・修繕費用のうち，店舗部分の区分所有者の持分に相当する費用を支払ってもらうことです。また，今後は店舗区分所有者も毎月管理費と修繕積立金を支払うこと，店舗部分にも対応した管理規約の変更も希望されていました。

そこで，私は，まず過去の管理費用，修繕費用として１億４０００万円以上を請求する裁判を地裁に起こしました。裁判の中で，和解を通じて管理費，修繕積立金の設定や管理規約等の作成で合意するつもりだったのです。ところが，被告である店舗区分所有者は頑として和解に応じなかったため，結局判決に至りました。１億４０００万円以上の請求が認容されるという私にとって１００％近い勝訴となりました。

被告は予想通り控訴したので，その途中に地裁の判決に基づき被告が貸していた店舗の賃料月額約１０００万円を差し押さえました。被告からすると生命線ですから９０００万円の担保を積んで強制執行の停止をかけましたが，私から見ると，回収する賠償金の原資として９０００万円分確保したことになります。
　
その後，控訴審の中で和解の話し合いを行い，今後，被告が管理費と修繕積立金を毎月管理組合に支払うことや管理規約の作成に協力することなどの条件を付けた上で，和解金を１億円とする和解が成立した次第です。

このように書くと万事順調のように見えるかも知れませんが，実際には非常に高額の請求であり，被告の抵抗も強く，３年の歳月と多数の紆余曲折がありました。管理組合の理事長を含め理事の方が一致団結して対応したことが，本件の成功の大きな要因であり，代理人としても大変感謝しています。

等価交換方式で建築された複合用途型マンションでは，このような問題がおこるケースがしばしば見られます。
そのような場合には遠慮なく桑田までお問い合わせ下さい。

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みなさん，こんにちは，弁護士の桑田です。
　今回のテーマは東洋ゴムの免震不正問題です。
　皆さんもご存じのとおり，最近，東洋ゴム工業株式会社が，免震材料の性能を偽装していたことが判明したと発表し，各種報道でも大きく取り扱われています。

　そして，通常，免震材料は大型物件で使用されますので，庁舎や病院と並んで，マンションも免震ゴムの納入先の典型例となるのです。そこで，今回は免震不正問題のマンションにおける影響を考えてみたいと思います。

　まず，請求の根拠となるのが，瑕疵（かし）担保責任と呼ばれる責任に基づく請求です。瑕疵担保責任とは，通常容易には見つけられない欠陥について，請負人や売主が負う責任です。民法上にも規定がありますが，平成１２年４月から「住宅の品質の確保の促進等に関する法律」いわゆる品確法が施行がされ，新築建物については，民法の特例である品確法による瑕疵担保責任に基づく請求を行うことができます。

　品確法によると，買主は，売主に対して，欠陥の補修や損害賠償が可能であるとされています。そして，マンションの場合，免震ゴムが設置されている基礎部分は共有部分とされているため，管理組合が売主との間で瑕疵担保責任に基づき補修等の請求を行うことになります。
　
　また，現在はどのマンションに不適合な免震ゴムを納入したのか公開は控えられているようですが，公開により個々の専有部分の資産価値が下落することが考えられます。あるいは，実際は耐震性能に問題がなかったとしても，東洋ゴムの免震材料ということで風評被害が発生する可能性も否定できません。このような場合に不法行為に基づく損害賠償などを請求することも検討しなければならないでしょう。

　私は，現在，東京弁護士会住宅紛争審査会の審査委員の委嘱を受けているため，今後，この問題に対応することも予想されます。
　マンションの管理組合の理事の皆様や区分所有者の皆様もお困りの際にはご遠慮なくご相談下さい。

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　マンション管理士については
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　マンション管理組合や理事会と管理会社の間のトラブルについては
http://www.kuwata-lawoffice.net/blog/2014/03/post-55-779280.html
　マンションの理事長や理事の義務違反については
http://www.kuwata-lawoffice.net/blog/2015/01/post-61-1065852.html
　マンションのペット問題については
http://www.kuwata-lawoffice.net/blog/2015/01/post-60-1065831.html

皆さん，こんにちは，弁護士の桑田です。
　今回のテーマは，マンションの管理組合の理事長やその他の理事がどのような責任を負うのかです。特に善管注意義務についてお話ししたいと思います。

　マンションの管理者は，管理組合から委任を受けてその業務を行います。そのため，区分所有法28条は民法の委任の規定を準用しており，その一環として「その職務を行うについて善良な管理者としての注意義務」つまり善管注意義務も準用されています(民法644条）。通常，管理者は理事長ですが，他の理事も管理組合から委任を受けているのですから，善管注意義務を負うことは理事長と同様です。

　理事長や理事の善管注意義務違反に関する裁判例として，東京地裁平成17年2月22日判決を紹介します。この裁判例は，管理会社が組合員から集金した管理費，修繕積立金を流用していたことについて，会計担当理事が流用を把握せずに漫然と管理会社に催促していただけであることや，会計担当理事を監督すべき理事長も管理会社からの入金が滞っているとの報告を受けていたにもかかわらず何らの方策も指示しなかったことなどから，両者の善管注意義務違反を認めました。もっとも，この事案では紛争の経緯から「本件マンションの区分所有者らが本件マンションの管理運営に対する無関心から，被告ら(理事長，会計担当理事）に多大な負担が生じている状況を見過ごし，マンションの管理・運営を被告らに任せきりにした面も否めない」として，過失相殺の法理から理事長らの責任の8割を減額しました。

　このことから，理事長や理事は漫然と管理するだけでは善管注意義務違反に問われる可能性があること，一方，個々の区分所有者もその「無関心」によって自らも責任を負担しなければならない可能性があることが分かります。

　また，本件は管理会社の流用という問題でしたが，理事長の善管注意義務違反は，たとえば管理費や修繕積立金を5年間の時効にかけてしまったような場合でも問われる可能性は否定できません。管理費等の滞納問題は後回しにせず，できる限り早期に回収を図るべきなのです。

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皆さん，明けましておめでとうございます。
弁護士の桑田です。
本年もﾏﾝｼｮﾝの問題をはじめ，法的トラブルの解決に積極的に取り組んでいきますので，皆様，今年もよろしくお願い致します。

さて，新年最初の話題は，ペットの飼育が不良な区分所有者や賃借人への対応です。今回は，私が，昨年，一昨年を通じて取り組んだ実際の事案を基に，具体的にどのような解決を行ったのかについて，説明したいと思います。

本件はマンションの1室において，区分所有者からその専有部分を借りている親族らが，数年にわたり２０匹前後の猫をほぼ放し飼いで飼育していた事案です。悪臭にたまりかねた管理組合からトラブル解決の相談を受けました。
実際にそのマンションを訪問しますと，エントランスですら獣臭が漂い，飼育している専有部分の前では，マスクを何枚も重ねているにもかかわらず強烈な悪臭に襲われました。

これまでの話し合いの経緯から，単に交渉しただけでは解決に至らないことが予想されました。といっても，区分所有者（の親族である借主）ですし，常に強硬な解決が望ましいわけでもないため，まずはペット飼育禁止の仮処分を申立て，裁判官を交えて話し合うことで解決の道を探りました。ですが，残念なことに，全く話し合いにならず，裁判所が飼育禁止の仮処分を出した後も改善されませんでした。

そのため，区分所有法第60条第1項に基づく占有者に対する引渡請求と，管理規約に基づく弁護士費用等の請求を求めて訴訟を提起しました。被告は，借主と，区分所有者の双方です。実際には区分所有者も借主も裁判を欠席したため，当方の言い分とおりの判決が出されました。

もっとも，判決が出ても猫の飼育が終了しなければ何の解決にもなりません。そこで，次は，建物明渡の強制執行を申し立てました。実のところ，建物明渡が一番難航するのではないかという予想もありました。通常は強制執行の当日までに自主的に退去していることが多いのですが，この事案では退去されない可能性があり，その場合には，強制的な退去と室内の動産類の保管及び処分という手続が待っています。ところが，本件では非常に幸運なことに，借主の親族の中に大変良心的に関わってくれる人物が現れ，その人物の協力で強制執行の当日までに明渡を終えてくれていました。

ただし，その時点では占有者から引渡を受けただけですので，ほどなく所有者に引き渡すのが原則です。そして，所有者は不良な飼い主の親族ですので，まだ不安が残ります。そこで，この事案では弁護士費用等の損害賠償請求も認められていることを利用して，損害賠償請求権を請求債権として専有部分の競売の申立てを行いました。このときにも，上記人物の協力を得られて，競売に至る前に任意に売却し，管理組合が要した費用もほぼ満額回収することができました。

この事案では，ペット問題で考え得るいくつもの手段を活用して，最も良い結果に帰着したと思います。ですが，相手方の親族の中に常識をわきまえた協力的な方がいたという稀有な例でもあります。これほど円滑に根本的な解決をすることができることは大変幸運なことですが，マンション管理に関わる者として大変やりがいのある事件でした。

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　皆さん，こんにちは，弁護士の桑田です。
　今回のテーマは敷地利用権についてです。その中でも，マンションの登記との関係について説明します。
　マンションの登記には，表題部の中で「敷地権の表示」があるものと，そのような記載のない登記の二種類があります。
　何度かマンションを購入されて不動産登記簿謄本をご覧になった方の中には登記の記載内容について不思議に思われた方もいるかと思いますが，そのような違いがあるのはなぜでしょうか。

　まず，区分所有法第２条第６項には，「敷地利用権」とは，専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利をいう，と定義されています。マンションのような区分所有建物では，それぞれの所有する専有部分のために建物の敷地を利用する権利が認められています。そして，原則として専有部分と敷地利用権は一体的に扱うものとされ分離処分が禁止されています。
　この「敷地利用権」のうち，登記されているものを「敷地権」と呼びます。もっとも，登記されていなくても敷地利用権は存在しますから，敷地権の登記がなくても敷地を利用することは出来ます。また，「敷地権」としては登記されていなくても，建物とは別に土地の登記がされていることが通常です。つまり，敷地権として登記されていれば専有部分の登記事項証明書の中にあわせて記載されるのに対し，敷地権登記が設定されていない場合は土地の登記と建物の登記という別々の登記がされているということです。

　では，敷地権登記がされていることにどのような意味があるのでしょうか。
　たとえば，マンションの自分の所有する住戸を売却した場合，敷地利用権も同時に売却されますが，敷地権が設定されていれば専有部分の移転登記だけで済むのに対し，設定されていなければ，土地と建物それぞれの移転登記が必要となるという違いが生じるのです。

　このような違いが生じるので，マンションを購入される際には登記の内容にもご注意下さい。

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　皆さん，こんにちは，弁護士の桑田です。
　今回のテーマは訴訟費用についてです。
　裁判を起こすときには，通常，「いくらいくら支払え」という請求の最後に「訴訟費用は被告の負担とする」ことを求めます。
　一方，被告の方は反論の中で『訴訟費用は原告の負担とする」ことを求めます。
　最終的には判決の中で訴訟費用の負担についても記載されます。敗訴する側が訴訟費用を負担することになります。
　割合的に示されることもあります。訴訟費用は,これを８分し,その５を被告の,その余を原告の負担とする」というような場合です。
　原則として原告の言い分が通っているものの被告の主張にも理があるので，原告の全面勝訴とは言えないという場合です。

　「訴訟費用」には，どのようなものが含まれるのでしょうか。
　訴訟を提起するには手数料相当額の印紙を貼付することが必要ですが，その印紙額などが訴訟費用に当たります。
　また，書類を送るための郵便切手代や証人尋問をした場合に証人に支払う日当も訴訟費用に該当します。
　よくある質問として，弁護士費用が訴訟費用に含まれるのかという問い合わせがありますが，弁護士費用は含まれません。

　では，たとえば「訴訟費用は被告の負担とする」という判決が下された場合，原告はどのようにして被告に請求するのでしょうか。
　実は，単に判決に記載されただけでは強制執行することは出来ません。
　その訴訟とは別に，訴訟費用額確定処分の申立をする必要があります。第１審の裁判所の書記官に対して，訴訟費用額確定処分申立書と訴訟費用計算書を提出することになります。その後，相手方の意見も聞いた上で訴訟費用額確定処分が出されます。
　訴訟額確定処分が出されると，相手方に対して強制執行することが出来ます。
　もっとも，実際には金額がそれほど高額でなかったり回収可能性の低い相手であったりすることから，訴訟費用額確定処分の申立を行わないことも多いのです。