マンショントラブル，中小企業の企業法務，相続などの法律相談は新宿御苑前の弁護士桑田にお任せください。

皆さん，こんにちは，弁護士の桑田です。
今回のテーマは，賃借人が物件の中で自殺してしまった場合の賃貸人の法的対応についてです。

賃借人が自殺してしまった場合，賃貸人としては，様々な問題に直面することになります。
残置物をどう処理するか。また，自殺の仕方によっては，原状回復費用が発生することもあります。
例えば，裁判例の中では，お風呂の中で自殺した場合にユニットバスそのものを交換した例があります。
広範囲に付着した血のりの除去が必要なこともあります。
自殺される賃借人は経済的に困窮している方も多く，賃料の滞納が発生している例もあるでしょう。
そして，なんといっても，最大の問題は，その物件が事故物件扱いとなり，借り手がつかないとか，賃料が減額されることです。
このような将来得られたはずなのに得られない利益を逸失利益と言います。
では，これらのトラブルに対して，賃貸人はどのように対応することになるのでしょうか。

まず，行うのは賃借人の相続人を調査することです。残置物は，相続人に引き取ってもらうことになります。
次に，逸失利益，原状回復費用，滞納賃料等の請求は，誰に対してどのように行うのでしょうか。
その前提として，賃借人は，一般に善管注意義務の一環として，物件内で自殺しないようにする義務もあります。
賃借人はこの義務に違反しているので，賃貸人は債務不履行に基づく損害賠償請求が可能となります。
そして，賃借人は死亡しているので，その相続人又は保証人にこれらの損害賠償を請求することになります。
ただし，相続人が相続放棄してしまっている可能性もあることに注意して下さい。

では，逸失利益はいくらになるのでしょうか。
近時の裁判例をいくつか確認したところ，都心で交通の便が良く流動性が高い物件との前提ですが，おおむね「1年間は借り手がつかず賃料不発生，その後2年間は賃料半額」と評価しているようでした。
もっとも，将来の賃料をを現在一括しての支払いを請求することから，中間利息を控除する扱いになります。
中間利息の控除についての説明は割愛しますが，3年程度ですと，おおよそ９掛けくらいです。
例えば，家賃が１０万円とすると１年分で１２０万円，２年目と３年目が半額なので合わせて１２０万円，合計２４０万円を回収できない賃料と評価し，これに９掛けして，約２１６万円が逸失利益として認められます。
そこに原状回復費用などを足して損害額を計算することになります。

もっとも，相続人を調査したり，これらの請求を行うことは賃貸人にとっては大変な作業と思いますので，当職にお気軽にご相談ください。

皆さん，こんにちは，弁護士の桑田です。
今回のテーマは，理事会が，組合員から，マンションの総会の委任状，出席票，議決権行使書などの開示（閲覧）を求められた場合の対応についてです。
理事会としては適切に集計し，誤りなく議決の承認不承認を確認していたとしても，組合員の中には集計に納得せず，委任状などを開示するよう求める組合員もいますが，このような要求があった場合に，理事会は開示して閲覧させなければならないのでしょうか。
なお，このような前提ですので，提出した本人が開示を求める場合を想定しているものではありません。

このような場合，開示を求める組合員の理由付けはおおよそ次のようなものになります。
管理規約では組合員は総会の議事録を閲覧できるところ，委任状等も総会議事録と一体をなす文書だから，委任状等も閲覧できるというものです。

これに対して，委任状，出席票について，東京地裁平成26年9月18日判決は，対象となるマンションの管理規約が，委任状が議事録とは別の書面であることを前提に委任について規定しているのに委任状を閲覧できる旨の定めを置いていないから，この管理規約においては委任状の閲覧を求める権利を組合員に認めていない旨の判示をして，組合員による閲覧を認めませんでした。
この管理規約は一般的な内容と思われますし，議決権行使書についても閲覧できる旨の定めがないのが通常でしょうから，この裁判例によれば，理事会は，委任状などの開示や閲覧の要求を拒否することも不相当とはならないのではないかと思われます。

皆さん，こんにちは，弁護士の桑田です。
今回のテーマは，管理組合の総会に対する弁護士からのサポートについてです。

顧問弁護士であれば，当然，総会に出席するなどの支援を行います。
それとは別に，最近，管理組合から，単発の総会をサポートして欲しい，といった相談を複数受けました。
例えば，管理組合内部で感情的な対立が激しく理事会がいわれのない批判を受けている，管理会社が非協力的である，組合員からの総会招集の要求を受けて開催せざるを得ないなどの特殊な場合です。
このような場合は，招集期間の確保，議長の選任，説明義務違反にならないように議案を説明する方法，決議を正確に行うなど，
総会決議無効の裁判を起こされても敗訴しないよう，手続を慎重に進める必要があります。

このような場合は，やはり専門的な知識を有する弁護士による総会手続のサポートが大変重要になります。
例えば，招集期間は通常2週間とされていますが，起点は通知を発信した日であって，組合員の手元に届いた日ではありません。
また，「2週間」は発信した日と開催日の間に2週間が必要ということであり，発信した日と開催日を含めてはいけません。
こういったことは，知らないとどうしようもないことなのです。

そこで，私も，特定の総会のみのサポートを行うことがあります。
招集通知の書き方，議案書の書き方，委任状や議決権行使書の書き方，スケジュールの組み方などを検討し，総会のシナリオや想定問答集も準備します。
必要とあれば，総会に出席することもあります。
特殊な総会を開かなければならないときにはぜひ，弁護士桑田にご相談ください。
理事会の皆様と一緒に，総会の成功をサポートしたいと思います。

皆さん，こんにちは，弁護士の桑田です。
今回のテーマは，分譲マンションに関係する法律のご紹介です。なお、正式名称は長いため、略称での紹介となります。

分譲マンションには，共用部分，専有部分などがあり，特殊な権利関係が発生します。
そのため，分譲マンションのあり方に合わせたルール作りが必要となります。
その一番基本的な法律が，区分所有法です。一般的な民事関係の基本法は民法ですが，そのルールの一部を分譲マンションに合わせて修正したものが区分所有法です。したがって，区分所有法は民法の特別法という言い方もされます。

次いで，マンション管理適正化法という法律があります。この法律は、マンションにおける良好な住環境の確保等を目的としたもので、マンション管理士の資格や義務などについて定め、また、マンションの管理業者についても規定しています。

近時は建築から一定の年数が経過したマンションが増えていることから、マンションの建替えの促進を図る目的で、マンション建替え円滑化法という法律も制定されています。

最後に、法律ではありませんが、国土交通省が作成していて、皆様にもなじみがあるものとして、標準管理規約が挙げられます。標準管理規約は、いわば各マンションの管理規約のひな形であり、多くのマンションが概ね標準管理規約を参考にして規約を作成されているものと思います。

このように、マンションに関係する法律等は多数存在しますので、管理組合、理事会の皆様は、よくご覧いただき、マンションの管理に活用していただくことが大切と考えます。
もし、理解の難しいところがありましたら、ご遠慮なく弁護士桑田までお問い合わせください。

皆さん、こんにちは、弁護士の桑田です。

今日は皆様にお知らせです。
扶桑社さんから出版されているマンションのリノベーション雑誌「relife＋（リライフプラス）」の中でマンショントラブルのケーススタディを担当することになりました。
「あるある！マンショントラブルのケーススタディ」というタイトルで、これまでの私の経験や裁判例をもとに、皆様のマンション内のよくあるトラブルにアドバイスをするという内容です。
これまでも雑誌や管理会社さんの機関紙での記事の掲載の経験はありましたが、一般に販売される雑誌での定期的な記事の担当は初体験ですので、今後も皆様のお役に立てるような情報や経験談を掲載していきたいと思っています。

ぜひ、一度、ご覧になってください。
↓
https://renoverisu.jp/feature/p/renovation_seminar-63/

皆さん、こんにちは、弁護士の桑田です。
今回のテーマは、新型コロナウイルスの発生が取引に与える影響についてです。

ちなみに、私はマンショントラブルを手掛けていますが、他の法律問題も扱っていますし、企業の顧問もしています。
経営者からの相談は多数ありますし、交通事故や離婚や相続といった家族関係の問題もほぼ常時扱っています。
ときどき、マンション問題以外はしていないと思われる方もおりますので、念のためお知らせいたします。

話がそれてしまいましたので、戻ります。
契約書の中に「洪水、地震・・・その他不可抗力による債務の履行遅滞又は不能は、その責任を負わない」といった規定が書かれていることがありますが、これが不可抗力条項と呼ばれる条項です。
ですので、不可抗力に該当する場合は、契約上では自分が行うべき債務を行わなくても責任を負わなくてよいことになります。

そして、このブログを読まれている方の中には「新型ウイルスが発生したら、それは不可抗力になるのではないか」と思われる方も多いと思います。

もちろん、新型コロナウイルスが「不可抗力」に該当する可能性はあります。
ですが、直ちに新型コロナウイルス＝不可抗力ではなく、ケースバイケースの検討が必要です。
例えば、その契約の内容、契約の期間、履行する場所などによっても不可抗力に当たるかどうかは違いがでるでしょう。
ライブハウスや飲食店など休業要請されている業種とそれ以外の業種によっても、当然違いが生じますので、
「不可抗力に該当するかどうか」は慎重に検討することが必要になります。

もっとも、実際の取引では不可抗力に当たるかどうかは、多岐の検討が必要です。
ブログを読まれている方の中には、自分の行うべき債務が不可抗力で履行できないものかどうか、判断がつかない方も多いと思いますので、判断に迷われたら、私にお気軽にご相談ください。直接、丁寧に対応いたします。

皆さん、こんにちは、弁護士の桑田です。
今回のテーマは、クレーマー住民が出席する総会の当日の対応です。
前回説明しましたように、総会は事前準備が大切です。
もっとも、予期せぬ総会の妨害にあうこともありますが、これも総会運営の基本を押さえることで乗り切ることができます。

まず、議長には、議事進行権限がありますので、誰にいつどのような順番で発言させるかは、ある程度議長に裁量が認められています。
したがって、あまりに長時間の意見や同じ内容を繰り返す質問は打ち切ることができます。
議案に関係のない質問にも答える必要はありません。

なお、クレーマーだから一切発言させないとか、回答を拒否するということではありません。
議案の中心となる事項について説明することは当然のことです。

もっとも、そもそもどのタイミングで打ち切るべきか、議案と関係のある質問と言えるのか、といったことは一般の方では確認することが難しい事項ですので、総会の運営に悩まれた場合には当職までお気軽にご相談ください。

皆さん、こんにちは、弁護士の桑田です。
今回のテーマは、マンションのクレーマー住民の出席する総会の準備です。
クレーマー住民は、総会で長時間の演説や、議題と関係のない事項に対する質問を行います。
このような場合に備えて、どのような総会の準備をすればよいでしょうか。

まず、たいていの管理会社では総会のシナリオを用意していると思います。
ただし、これは定型的なもので、必ずしもそのマンションに合っているわけではありません。
そこで、総会シナリオを個々のマンションの事情に合わせた最適化がとても重要であり、ここに弁護士の存在意義があります。
例えば、これまでのクレームから、クレーマーの興味関心のある議案が分かっていれば、慎重な説明をする必要があります。
また、想定問答集を用意しておくことも必要になります。
シナリオは基本的な説明事項ですが、その後の質疑応答でクレーマーがどのような質問をしてくるか想定し、回答も用意しておくことで、実際に質問されたときの戸惑いが軽くなります。その意味では、特に議長はリハーサルをしておくことも大切でしょう。

このように総会の事前準備は必要ですが、一般の方では、どのようなシナリオを作成したり、質問を予測して回答を考えることはとても大変なことですので、お困りの場合は弁護士桑田までお気軽にご相談ください。

皆さん，こんにちは，弁護士の桑田です。

今回は，電話による事前相談についてのご案内です。
新型コロナウイルスの影響により，現在，東京では外出自粛が求められています。
当事務所では，相談室にアクリルボードを設置し，また，相談中の換気にも注意しておりますが，
それでも，法律事務所まで訪問して相談されることには抵抗感のある方も多いと思われます。

反面，このような状況が長くなればなるほど，弁護士に法律相談したいという希望も多くなるはずです。
例えば，管理組合の理事の方や管理会社の方も，総会を開催するのか，理事会をどのようにして開くべきか，共用部分の維持管理をどこまで行うかなど悩みは多くなる一方であると思います。
もちろん，企業間の契約のトラブル例えば新型コロナウイルスを理由とした契約の解除などの問題も頻発しており，その対応を求められる場合もあります。

そこで，まず，電話で簡単に事情をお聞きし，本当に法律相談が必要かどうかの事前検討をお受けしたいと思います。
このような電話での検討は，無料でお受けすることといたします。
その上で，法律相談が必要となった場合に，ご来所されるか，電話で相談されるか，あるいはＺＯＯＭのような通信を利用するか，
協議させていただければと思います。

まずは，お気軽に弁護士桑田にご連絡ください。

皆さん，こんにちは，弁護士の桑田です。

今回のテーマは、前回に引き続き、誰が住んでいる分からない建物の明渡しについてです。
今回は、債務者不特定の場合の占有移転禁止の仮処分を申し立てる際の注意点を説明します。

まず、一番の注意点は、申し立てる側で可能な調査は十分に行うことです。
執行官が債務者を特定するといっても、あくまで例外的な扱いであり、簡単に申立てが認められるものではありません。
最低限行うこととして、申立人や代理人による居住者の事前調査が挙げられます。
マンションですと、例えば集合郵便ポストに名前が書かれていないことや玄関の表札からは居住者が分からないことなどを写真撮影報告書などで説明する必要があります。
前回の設例のような場合は、知れている債務者である借主に連絡を取り、誰に転貸しているのかもあらかじめ問い合わせることになるでしょう。
それでも賃借人が「忘れた」とか「自分も正確な名前は知らない」といった返答をされたことをもって、居住者の不明が裏付けられます。

貸主が借主の同意を得て、建物内部を調査しておくことなどもできればよいです。そうすると、内部が細かく仕切られているといった様子が分かり、これも撮影しておいて、後日写真撮影報告書として、申立書と一緒に疎明資料として提出できます。

裁判官面接の前に、書記官、執行官、執行補助者との間で、種々の調整をしておくことも大切です。
保全の場合はどの場合もそうですが、債務者不特定の場合は特に例外的な扱いですので、事前の調整が重要になります。

次に、仮処分に要する費用についても注意が必要です。
仮処分は正式な裁判を経ていない「仮」の処分のため、居住者に不当な損害が生じたときのための保証金を供託する必要があります。
通常は大家さんの側が勝ちますので最終的には戻ってきますが、一時的には準備が必要になります。
一般的には賃料の２か月分程度でしょうが、居住者が何人いるか不明ですと、その分供託金も増額されます。
その仮処分を担当する裁判官の裁量によりますので、裁判官と十分に打ち合わせをすることが必要になります。
執行官のほかに執行補助者として業者の方が同行します。実務を担当する業者で鍵屋さんなども手配してくれますが、執行業者の費用も発生することにご注意ください。
供託は法務局で行います。供託金は債務者ごとに分けて供託するか、裁判所に確認してください。
供託申立書や弁護士に依頼する場合の委任状は、債務者不特定の場合特有の記載方法がありますので、事前に法務局とも打ち合わせることが大事です。

また、保全命令は発令されると、相手方である債務者への送達も必要となりますが、債務者が不特定の場合は通常の送達は困難になります。
そこで、執行官が建物を訪問すると同時に債務者に手渡しして送達することになります。
そのためには、申立てと合わせて同時送達を申請する必要がありますので、この点も忘れないでください。
最後に、マンションの中には管理人さんが常駐するマンションも多数あります。
マンションの一室での執行がスムーズに進むために、あらかじめ管理組合や管理会社に執行の予定があることを（秘密保持に注意しながら）伝えておくことも
よいのではないかと思います。

このように，債務者不特定の場合の仮処分には，裁判所にとっても例外的な取り扱いのため，注意すべき点が多くなります。
もし，氏名不詳の住人に明渡を求めたい場合は，仮処分の経験のある弁護士桑田にお気軽にご相談ください。