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皆さん，こんにちは，弁護士の桑田です。
本日は，騒音について取材を受けていた記事が，ダイヤモンドオンラインに掲載されましたので，その報告をさせていただきます。

新型コロナウイルスが蔓延している状況が長く続いているため，リモートワークが推奨されるようになりました。
そうすると，単身の方や夫婦共働きの方で，これまでは平日は出勤されていた方も，自宅で過ごす機会が増えたと思います。
その結果，これまではほとんど気にしなかったマンションの上階や隣人の出す生活音などが急に気になりだすようになったという方も多いのではないでしょうか。
実際，私の事務所に騒音の相談に来られた方の中にも，以前は出勤していたので気が付かなかったが，上階の騒音が激しいことが判明したとして相談に来られた方がいました。

このように騒音問題がクローズアップされる中で，記者の方から取材を受け，騒音問題への対応を解説させていただきました。
ポイントは，証拠をどのように確保するかということと，どのような方法で解決するのがより良いのか，という点にあります。
興味を持たれた方は，以下のサイトをぜひご覧ください。
↓
https://diamond.jp/articles/-/274283

皆さん，こんにちは，弁護士の桑田です。
今日は皆様に法律相談を上手に利用してもらうためのコツをお知らせしたいと思います。

弁護士は，誰でも法律相談には誠心誠意対応したいと思っていますし，限られた時間の中で最大限のお答えをしたいと心がけています。
とはいえ，法律相談を上手に利用するコツがあり，知っていると知らないとでは，どうしても法律相談で得られるアドバイスにも差が出てしまいますので，これからお話しいたします。

まず，最低限，行ってほしいこととして，（可能な範囲で）相談に関係する資料をお持ちください。
例えば，離婚や相続の問題でしたら，戸籍謄本は用意していただきたいです。漏水問題なら漏水箇所の写真や図面などです。
交通事故であれば事故証明書，事故現場の写真や地図，被害に遭った車両の写真などになります。

また，長期間のやり取りがある場合には，簡単な時系列表をご用意いただくと相談がスムーズに進みます。
登場人物が多い時には，関係者一覧表や家系図などを用意していただくと理解が進みます。

一方，法律相談時の対応としては，過度に感情的にならないことが大切です。
もちろん，浮気した夫との離婚相談や重い後遺障害を負った交通事故の相談で，感情が出ないということはあり得ません。
そのことは弁護士もよく分かっていますし，否定するわけでもありません。
反面，過去の出来事を整理して説明する作業が法律相談では不可欠ですが，あまりに感情が先行してしまうと「過去の出来事を整理し説明する」ことが難しくなってしまいます。
私も，なるべくご相談者の方の言わんとすることを汲み取りたいと努めていますが，話が四分五裂して分からないという経験があります。
ご相談者ご自身のためにも，法律相談に際しては，順序だてて説明できるよう，可能な範囲で構いませんので，落ち着いてお話しいただければありがたいのです。

法律相談のコツは以上ですが，最後にもっとも大切な法律相談のコツをお知らせいたします。
それは「法律相談の予約を入れて実際に来ていただくこと」です。
これは当たり前のことのように見えて，実は一番難しいことです。
現在でも弁護士の敷居は高いと思われていますし，費用も高いと思われています。
そのため，長い間悩まれながら，法律相談を受けることは考えなかったという方が非常に多いのです。
ですが，実際には法律相談料は高額ではありませんし，弁護士はみな丁寧に対応しようと心がけていて，決して敷居の高い場所ではありません。
「悩みごとの専門家に相談する」ことは，解決に直結しなかったとしても，それ自体，心理的なストレスを大きく減らすことができます。

ですので，どうか，お気軽にご相談の連絡やメールをしていただければとおもうのです。
お悩みをお持ちの方はぜひ検討してみてください。

皆さん，こんにちは，弁護士の桑田です。
今回のテーマも，先日に引き続き，クレーマー住民（トラブルメーカー）への具体的対処法です。
その中でも，裁判対応であり，特に今回は「管理組合又は理事が訴えられた場合」についてご説明します。

管理組合が組合員から訴えられるということは時々見られることです。
ですが，マンションでは一棟の建物に多くの住民の方が共同で生活しているわけですから，普通の組合員は管理組合を訴えることには相当な心理的抵抗があります。
管理組合としては訴えられれば，提訴されたことを他の組合員に知らせないわけにはいきませんので，周りの住民に知られてしまいます。
まして，管理組合への提訴は敗訴のリスクも一般的にはかなりみられるため「負けた場合」を考えると提訴を躊躇するのが自然です。
ですから，通常は，組合員の管理組合を訴えることには慎重になりますし，逆にあえて訴えるとなると，それなりに重要な権利制限などがあり，やむなく訴訟を起こすものです。

ところが，クレーマー住民はそうではありません。
管理組合に対する提訴についての心理的抵抗感が非常に低いという特徴があります。
何か不満があると何回でも管理組合を提訴しますし，自分が負けてもほとんど気にしません。

では，このようなクレーマー住民にはどのように対応すべきでしょうか。
これは，シンプルに，弁護士に依頼して淡々と裁判を進めていくに限ります。
管理組合がそれまで適切に対応してきているとすれば，クレーマー住民の提訴はかなり根拠に乏しく，管理組合からすると相当の確度で勝訴が予見できます。
もっとも，理事長自らが裁判対応をして裁判所でクレーマー住民と顔を合わせるのは適当でないでしょうし，裁判所近辺で待ち伏せなどされることも避けたいところです。
ですので，代理人対応として，あとは判決まで進めていけばよいのです。

とはいえ，半ば恫喝的な言動を繰り返すクレーマー住民への裁判対応には経験も必要です。
もし，クレーマー住民などに訴訟を起こされて悩まれているようでしたら，弁護士桑田までお気軽にご相談ください。
これまでのクレーマー住民からの裁判対応の経験を活かして，丁寧に対応させていただきます。

皆さん，こんにちは，弁護士の桑田です。
今回のテーマは，共用部分の変更の決議要件についてです。
原則として，分譲マンションの共用部分を変更するには，総会での特別決議が必要とされています。
特別決議というのは，区分所有者の４分の３以上の賛成があり，議決権総数の４分の３以上の賛成もある決議です。
共用部分の変更の重要性から厳格な要件を求めています。

もっとも，例外的に普通決議（その総会に出席した区分所有者の過半数）で行うことができる場合があります。
以前は区分所有法の規定では「改良を目的とし，かつ，著しく多額の費用を要しないもの」は普通決議で良いとされていました。
それが，２００２年の法改正により「その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」と，表現が変更されています。
これは，以下のような理由からです。
すなわち，大規模修繕が多額の費用を要するため，改正前の規定では特別決議が必要でした。
ですが，大規模修繕のような共用部分の適正な維持管理のための工事が特別決議を得ることができずに行えないとなると円滑な維持管理ができなくなるため，法改正されました。

では，２００２年以前に建てられたマンションで，現在でも法改正前の表現が管理規約に残っているマンションの扱いはどうなるでしょうか。
この点，法務省は，その場合でも普通決議で足りるとしています。区分所有者が法改正後まで特別決議を求めていると理解することには無理があるという考えからです。
逆に，法改正を行った後に，例えば「大規模修繕には４分の３以上の特別多数決を必要」と規約を変更することは可能と考えているようです。

いずれにせよ，その他の規定も合わせて，古い管理規約をそのままにしておくことはトラブルのもとになります。
反社会的勢力の排除や民泊禁止，シェアハウス禁止など時代に合わせたその他の変更と同時に，規約を改正することをお勧めします。
とはいえ，管理組合理事会の皆様が管理規約をチェックすることは大変なことだと思います。そのようなときには弁護士桑田までお気軽にご相談ください。
これまでの規約改正の経験も活かしてアドバイスできるものと思います。

皆さん，こんにちは，弁護士の桑田です。
今回のテーマは，個人事業主の方が交通事故の被害に遭った場合の休業損害の算定方法についてです。

交通事故の被害者が入院や自宅療養などで仕事を休まざるを得なくて，その分収入が減少した場合，加害者に対して休業損害を請求することができます。
自賠責保険の場合は１日原則５７００円となりますが，弁護士が保険会社に請求するような場合には，１日の基礎収入に休業日数をかけて，算出します。
会社員のように毎月一定額の給与を取得している方の場合は計算は比較的簡単で事故前３か月間の給与を９０日で割るなどして算出します。
計算のもととなる基礎収入は，給与明細書を会社から出してもらえれば計算できます。

では，個人事業主（自営業者）のように毎月一定額を取得しているわけではない方の場合，休業損害はどのようにして計算するのでしょうか。
個人事業主の場合には，確定申告の記載をベースに考えていくことになります。
具体的には，確定申告の事業所得を基本としますが，事業所得は，収入から様々な名目で控除がされていますので，休業損害の算定のためには一部の控除を戻すことが必要です。
まず，税金については最高裁で控除しない扱いとしていますので，所得税，住民税，事業税等を戻します。
また，休業期間中も発生する固定経費も賠償の対象となりますので，その分を戻します。減価償却費，地代家賃，保険料などです。
青色申告の場合には青色申告特別控除額も戻します。青色申告特別控除は課税のための特典であって必要経費ではないからです。
事業所得にこれらの戻りを合計した上で，３６５日で割って基礎収入を計算し，休業日数をかけて休業損害を算出します。

もっとも，これは原則的な計算であり，その他にも様々な要素を検討することが必要な場合があります。
もし，交通事故による損害額の計算方法にお困りでしたら，弁護士桑田までお気軽にご連絡ください。
丁寧にご対応させていただきます。

皆さん，こんにちは，弁護士の桑田です。
今回のテーマも前回に引き続き，クレーマー住民への具体的な対処法についてです。
今回は，クレーマー住民から理事会を傍聴させるように要求されたときの対処法についてです。

まず，ごく一般論としては，組合員が理事会を傍聴することは決して否定されることではありません。
むしろ，平時であれば，管理組合の維持管理の方向性を知るために，理事会を傍聴することは望ましいとも言えます。

しかしながら，クレーマー住民からの理事会の傍聴を容易に認めることには，多くの弊害があります。
クレーマー住民は単に傍聴するだけでなく，勝手に発言を始めたり，理事を怒鳴るなど，議事進行を著しく阻害することがあります。
また，前回記載しましたように，クレーマー住民は大量の意見書や要望書などを出してきますが，その意見書への対応を話し合う場に，提出者であるクレーマー住民がいては，自由闊達な議論ができるはずがありません。
まして，クレーマー住民が管理組合を訴えている事案の裁判対応では，もちろん，クレーマー住民がいては議論できません。
そもそも管理組合の役員の方々はクレーマーであることを分かっていますから，クレーマー住民に関する議題でなくても，傍聴されると委縮してしまい，自由な意見を言えなくなるおそれがあります。

このようなクレーマー住民による理事会の傍聴による弊害を回避するにはどのようにすればよいのでしょうか。
ここでも理事会の裁量によることが考えられます。理事会の傍聴を認めるかどうかは理事会の裁量の範囲内ですので，クレーマー住民の傍聴を拒否することになります。
もっとも，先ほどお話ししたように，一般論としては理事会の傍聴は否定されるものではありませんし，裁量も広いと言っても無限ではありません。
そこで，例えば理事会細則などの細則を設けて，その中で傍聴のルール化を行うことがお勧めできます。
例えば，事前の書面による申請という手続きを設けた上で，原則として傍聴を認めつつ，例外として「過去に理事会の議事を阻害した者」とか「理事会の議事を阻害する恐れのある者」といった傍聴拒否事由を設けることが考えられます。
もちろん，クレーマー住民は「俺は議事を阻害したりしない」といった反論をするでしょうが，理事会で，一定の合理的な理由に基づいて例外事由に該当すると判断して拒否すればのちに問題となることはありません。

とはいえ，実際に「理事会細則をどのように作成すればよいか」「傍聴を拒否してよい例外的な事由に当たるかどうか」の判断に迷うことは多々あると思います。
そのような場合には，私にお気軽にご相談ください。
過去の経験も踏まえてアドバイスできると思います。
なお，仮に傍聴を認めた場合でも，議長は発言を制止することができますし，繰り返し議事進行を阻害したときは退場を命じることも可能ですので，ご留意ください。

皆さん，こんにちは，弁護士の桑田です。
今回のテーマは前回に引き続き，クレーマー住民（トラブルメーカー）への具体的対処法です。
前回，書かせていただいたとおり，今回からは，具体的な事例を挙げて対応を説明したいと思います。

まず，意見書への対応です。
分譲マンションの中には，「意見書」「要望書」などを用意して，住民が管理組合や理事会に自由に意見を表明できるようにしているところも多数あります。
このような取り扱い自体は，決して悪いことではありません。
ですが，いわゆるクレーマー住民は，これを利用して，大量の意見書や要望書を理事会に出してきます。
その内容も極めて独りよがりで，他の住民の賛同を得られないような極端な意見ばかりです。

そして，クレーマー住民からは「何日以内に回答せよ」とか「必ず書面で回答すべし」とか「理事長が直接，説明に来い」といった回答の要求が出されることもしばしばです。
また，「理事長や理事は管理組合から委任されているから，組合員である自分にはいつでも説明を聞く権利がある」とか「役員には善管注意義務（善良なる管理者の注意義務の略です）や誠実義務があるから，誠実に回答しろ」といった理屈を言ってくることもあります。

私がみるところでは，理事会の皆様も管理会社の担当者の方もとてもまじめで，クレーマー住民のいうことを全部聞いて，何とか対応しようとしています。
そして，クレーマー住民からの要求がどんどん激しくなって，困り果てて，私のところに相談に来られるのです。

ですが，結論としては，このような対応は適切とは言えないでしょう。
まず，理屈についてですが，確かに管理組合の役員には善管注意義務や誠実義務はあります。しかし，個別の要求に常に対応しないと義務違反になるというわけではありません。
また，管理組合と個々の組合員は別の主体です。むしろ，役員は管理組合から委任を受けているのであって，個々の組合員から委任を受けているわけではないのですから，「管理組合から委任を受けているから，組合員にその都度説明しなければならない」という関係にはないのです。
ですので，クレーマー住民のいう理屈は，実際には論拠とはいいがたいのです。

では，どうすればよいのでしょうか。
ここで，総論での説明を思い出してください。
管理組合や理事会には一定の裁量があります。
つまり，意見書が出されて回答を求められたときに，回答するかどうか，どのような方法で回答するか，どの程度の分量の回答をするかは，理事会で決めてよい事項です。
ケースバイケースですが，クレーマー住民の独善的な意見については，「意見は意見として聞き入れながら，それ以上の対応はしない」ということも十分にあるでしょう。

ただし，中には「どうして，返事をしないのだ。おかしいではないか」と繰り返し，クレームをつける方もいます。
もし，管理組合や理事会で対応に苦慮される場合には，私にご相談ください。
例えば，相談を受けた後に「弁護士に相談したら，対応しないでも良いと回答してくれた」と言える場合もあるでしょうし，執拗な場合には私が委任を受けてクレーマー住民に対し「私が受任しました。今後は理事会にこの件で連絡しないように」と通知する対応も考えられます。

いずれせにせよ，あまり深刻になる前に，お早めにご相談ください。

皆さん，こんにちは，弁護士の桑田です。
今回のテーマは，クレーマー住民への具体的な対処法です。

私は，以前，このブログで「クレーマー住民の傾向と対策」を４回に分けて連載しました。
ですが，コロナの感染状況もあるのか，最近もクレーマー住民への対応を相談される例が出てきています。
また，「クレーマー住民の傾向と対策」は一般的な理解を深めていただくために広く浅く説明しましたが，具体的にどのような対応をすればよいのかを詳しく記載したわけではありませんでした。
そこで，今回から，クレーマー住民（トラブルメーカー）による種々の嫌がらせに対する具体的な対応について，事例を挙げて検討することにしました。

とは言っても，事例検討の準備として，いくつか，大切な基本をお知らせしたいと思います。
「傾向と対策」と重なる部分もありますが，重要ですので再確認します。

まず，理事会はマンションの通常の維持管理の意思決定を行うことができます。そして，理事長は，理事会の決定を受けてマンション維持管理の業務を統括する立場にあります。
これは，要するに，理事会は，区分所有法や管理規約等に違反しなければ，通常のマンションの維持管理について，広範な裁量が認められているということです。
ですから，理事会で一定の合理的な理由に基づき決定した事項は，裁判等で裁量を逸脱したなどと判断される可能性は相当低いということになります。
これは，総会での議決を経て理事が選任されること，その理事で構成する理事会内の互選で理事長が選ばれることから当然のことです。

したがって，理事長も理事会の役員の皆様も，自らの裁量の範囲を自覚していただきたいと思います。
言い換えれば，クレーマーが何を言ってきたとしても，それを拒否することは理事会の裁量に含まれることが十分にあり得るのです。

また，理事会の皆様の中には，熱心なあまり，クレーマー住民と真正面から対応しようとする方もいます。
しかし，このような対応はクレーマー住民の思う壺となることがあります。
相手をしてくれるからこそ，クレーマー住民もより熱心に持論を通そうと思うのです。
理事会としては，何かクレーマー住民から言われても「意見として聞いておく」という態度を取り，受け流すことが必要な場合も多くあります。

このように，クレーマーに対しては臆することなく，しかし，真正面から受け止めることもしない，という対応も必要なのです。

それでは，これらを踏まえて，次回以降，事例を挙げて具体的な対処法を説明したいと思います。

以下に過去のブログのＵＲＬを添付しますので，興味のある方はご一読ください。

１　クレーマー住民の傾向と対策（総論）
　↓
　http://www.kuwata-lawoffice.net/blog/2020/03/post-83-1485468.html

２　クレーマー住民の傾向と対策（理事会篇）
　↓
　http://www.kuwata-lawoffice.net/blog/2020/03/post-84-1485469.html

３　クレーマー住民の傾向と対策（総会準備篇）
　↓
　http://www.kuwata-lawoffice.net/blog/2020/06/post-90-1493419.html

４　クレーマー住民の傾向と対策（総会当日篇）
　↓
　http://www.kuwata-lawoffice.net/blog/2020/06/post-91-1493428.html

皆さん，こんにちは，弁護士の桑田です。
今回のテーマは，仮差押解放金のメリットとデメリットについてです。

前回，預金口座に仮差押を受けた場合の概要について，ご説明しました。
そして，預金口座に仮差押をされたときの対処方法の一つとして，仮差押解放金を利用する方法が考えられます。
仮差押解放金とは，文字通り，仮差押から解放するために支払う金員のことを指します。
仮差押をされると預金口座からの引き出しができなくなりますが，仮差押解放金を供託することで，仮差押をの対象が仮差押解放金に移るので，預金口座が使えるようになるのです。

では，どのような場合に，仮差押解放金で処理することになるのでしょうか。
その流れですが，まず，自分の預金口座が使えなくなったことに気が付きます。
そこで，慌てて金融機関に問い合わせて，自分の預金口座が仮差押されたことが判明します。
それから数日後，裁判所から仮差押決定が届きます。決定書には，誰が差し押さえたのか，どのような債権を保全するために仮に差し押さえたのかが記載されています。
例えば，工事業者が，未払いの請負代金２００万円を将来回収するために仮に差し押さえたというようなことが記載されています。
自分が商売をやって取引口座を開設していてその口座が仮差押えられた場合，金融機関は早急に仮差押の状態を解消するよう求めてくるものです。
その場合，すぐに相手方と和解できる状況なら良いですが，いつもそうとは限りません。
そのようなときにとりあえず預金口座の仮差押を解消するという点に仮差押解放金のメリットがあります。

具体的には，どのような手続を採ることになるのでしょうか。
まず，仮差押解放金の金額は，請求される債権の金額と同じです。先ほどの例では，２００万円ということになります。
ここで注意が必要なこととして，仮差押された預金口座の残高が１００万円しかない場合，当然，相手方が仮差押に成功できた金額は１００万円です。
ですが，この預金口座を使えるようにするには２００万円満額の仮差押解放金が必要なのです。この点がデメリットであり，逆に仮差押を申し立てた側としては想定以上の結果ということになるでしょう。
仮差押解放金という手段を選択するときは，この点を踏まえておくことが必要です。
具体的な手続ですが，まず，仮差押解放金を法務局に供託することになります。
その後，裁判所に仮差押の執行取消申立書を提出して，執行の取消しを求め，裁判所が執行処分の取消決定をだすことで預金口座が使えるようになるわけです。

このように，仮差押解放金による対応にはメリットデメリットがありますし，具体的な手続は一般の方には分かりにくいと思います。
そのようなときは，弁護士桑田にご連絡ください。迅速に対応して，早期の預金口座の解放を目指します。

皆さん，こんにちは，弁護士の桑田です。
今回のテーマは，自分の預金口座を仮差押された場合にどのような対応があるのか，についてです。
預金口座が仮差押されると預金の引き出しができなくなり，日常生活に支障が出ることは十分に予想されます。
また，例えば家族で法人なりして自営業をしており会社の口座が仮差押された場合は，金融機関の取り扱いとして代表者個人の口座や役員である他の家族の口座まで凍結されてしまうことがあり，迅速な対応が不可欠です。

では，どのようなときに預金口座が仮差押されるのでしょうか。
これは，債権を有すると主張する側が裁判所に疎明資料を提出して仮差押を申し立てて，認められた場合です。
正式な裁判の前ですので「仮」差押となります。
仮差押をされた方は，寝耳に水というときもありますが，思い当たることがある場合も多々見受けられます。
いろいろな行き違いや言い分の相違から支払いを留保しているうちに仮差押を受けてしまうということもあるでしょう。

仮差押を受けてしまった場合にはどのような対応が考えられるでしょうか。
思い当たることがあるときは，早々に話し合いをもって，和解してしまうのが適当ですし，そのようにすることはよくあります。
また，早急に預金口座の凍結を解除したい場合には仮差押解放金による対応もあります。
長くなりましたので，仮差押解放金の手続やメリットデメリットについては，機会をあらためて説明します。

いずれにせよ，預金口座を仮差押されると生活に直接の影響を与えるため，直ちに対応しなければならない反面，その手続は一般の方にはとても難しいところがあります。
このような問題が発生したときは，弁護士桑田にご相談ください。懇切丁寧に対応させていただきます。