マンショントラブル，中小企業の企業法務，相続などの法律相談は新宿御苑前の弁護士桑田にお任せください。

こんにちは，弁護士の桑田です。
今日は，マンション法独特の表現の説明です。

マンションのルールを決める基本的な法律は区分所有法ですが，そもそも区分所有権って何でしょうか。
また，マンションで住民総会に参加したり理事をすると「専有部分」「共用部分」という表現に出くわすことがあるでしょう。
ですが，聞いたことはあるけど，はっきりとは分からない表現がよくあると思います。

実は，これらは全て区分所有法２条で定義が書かれています。
「区分所有権」とは，「一棟の建物内の構造上，利用上独立性を有している部分を目的とする所有権」です。
一般的なのは各住戸の所有権で，その所有者が「区分所有者」です。
「専有部分」は，この「区分所有権の目的たる建物の部分」たとえば各住戸部分です。
「共用部分」とは，「専有部分以外の建物の部分」「専有部分に属しない建物の附属物」「第4条2項の規定により共用部分とされた附属の建物」と定義されています。たとえば，廊下，階段，エレベータなどです。
区分所有法２条にはその他「建物の敷地」「敷地利用権」の定義も記載されています。

マンションは，一戸建てと異なり，大勢の区分所有者が一棟の建物で同時に生活します。
そのため，通常の所有権の考え方とは異なる特別なルールが必要になります。
マンション法に定義されたキーワードは，このルールを定めるために考えられた概念なのです。

こんにちは，弁護士の桑田です。
今日は，私が日々行っている顧問としての仕事についてお話しします。
弁護士が会社や自営業者の顧問として活動することはごく一般的な業務です。
ですが，弁護士に依頼したことのない会社や社長さんには，「弁護士になにをやってもらうの？」という疑問をお持ちの方も多いはずです。
そこで，実際に私がどのような顧問活動をしているのかについてお話ししようと思ったわけです。

　
　顧問業務で圧倒的に多いのは，実は契約書のチェックと，会社のちょっとした法律的な疑問の調査，回答です。
　たとえば，取引先から契約書を提案してきたが，不利な内容の条項はないか，こういう条項を盛り込むことは出来ないか，という相談です。それに，著作権法や商標法など法律の規定の内容や意味を教えて欲しいという依頼もあります。
　
もちろん，顧問をしている会社や自営業者の方が裁判で訴えられた！という場合に弁護士の出番になることは確かです。
ですが，一部上場などよほど大きな会社でない限り常時裁判案件を持っていることはないでしょう。
　実際は「わざわざ外部の弁護士に依頼するほどではないけど，ちょっと確認したい」というときに気軽に問い合わせできるところに顧問弁護士の価値を実感されているようです。私の顧問料は月額５万２５００円（税込み，個人事業者は事情により３万１５００円から）からですが，会社役員，従業員の皆様及びそのご家族のご相談も顧問料に含めて対応し，相談をお受けしています。
　出来る限りフットワークよく対応して，顧問の皆様のお役に立ちたいと考えています。
その他，顧問業務全般は
http://www.kuwata-lawoffice.net/komon/
  中小企業法務全般は
http://www.kuwata-lawoffice.net/kigyouhoumu/
　会社在職中の独立行為の違法性については
http://www.kuwata-lawoffice.net/blog/2012/09/post-34-344495.html
　定年後の継続雇用については
http://www.kuwata-lawoffice.net/blog/2012/07/post-26-310698.html
　企業による復職支援については
http://www.kuwata-lawoffice.net/blog/2012/06/post-16-298446.html

　こんにちは，弁護士の桑田です。
　最近，日経新聞夕刊に「大相続時代」という連載が掲載されています。高齢化が進展した日本がこれから大相続時代に突入することは明らかです。そこで，日経新聞も相続に焦点を当てた特集を組んだのでしょう。

　その中に，とても気になる記事がありました。
　相続の相談相手を調査した結果，３９．３％が「誰にも相談していない」，５１．４％が「家族・親族に相談した」というもので，弁護士への相談は実に３．３％しかありませんでした。
　日経新聞の調査では相続額の平均は３１７２万円でしたから，３０００万円以上の遺産がありながら，約４割の方が誰にも相談せず，弁護士への相談にいたっては１００人に３人しかしていないということなのです。
　「誰にどの遺産を残すか」は切実な問題です。たとえば，「相続人の所有する建物に子供の一人が住んでいる場合，相続人の死後も住み続けられるようその子供に建物を相続させる」とか「長年相続人を介護してくれた子供に少し多めに遺産を分配する」など，遺言を利用すれば相続人の希望を反映させた相続が可能なのです。そして，このような遺言の作成は弁護士の典型的な業務であるにもかかわらず，実際には３％しか利用されていません。
　弁護士への相談が相続対策にとても役立つことは間違いありません。それなのに３％しか利用されていないのは，弁護士側のアピール不足が大きな原因と考えています。アクセスしやすい弁護士を目指すことの大切さを痛感させられた記事でした。今後も弁護士業務についての理解を深めてもらう努力を怠らないよう頑張りたいと思います。　　　　　　　　　

こんにちは，弁護士の桑田です。
　今日は，ペット問題と並ぶマンション生活の大きなトラブルである騒音問題についてお話ししたいと思います。
　
　過去の裁判例としては，フローリングの床について東京地裁平成３年１１月１２日判決，平成６年５月９日判決，東京地裁八王子支部平成８年７月３０日判決などがあります。また，近時ですと，子供の飛び跳ねる音等について東京地裁平成１９年１０月３日判決などがあります。
　
平成３年判決，平成６年判決は騒音を理由とした損害賠償を否定したのに対し，平成８年判決，平成１９年判決は損害賠償を認めています。
　
このように，一口に騒音と言っても，もちろん，その事案によって内容は異なり損害が認められるかどうかの結論も分かれます。ですが，その際の判断基準については共通の箇所もあります。まず，集合住宅で生活する以上，一定程度の騒音が発生することはやむを得ませんので「本件音が一般社会生活上受忍すべき限度を超えているか否か」つまり「一般人の常識で判断して我慢できる範囲を超えるか」を判断の視点に置いています。
　
その上で，具体的には，床の遮音性能（重量床衝撃音遮断性能などの基準があります），騒音計によって計測した騒音自体の大きさ，騒音の発生する時間の長さや時間帯，騒音防止のために措置を講じたか，マンション自体の築年数，ファミリー向けかどうか，騒音の発生する理由などを総合評価して判断されています。たとえば，環境省の騒音基準ですと，ﾏﾝｼｮﾝのような住居の場合，昼間で55デシベル以下，夜間（午後10時から午前6時まで）で45デシベル以下が望ましい基準とされていますが，これだけが絶対的基準というわけではありません。ちなみに，平成19年判決の際の騒音は50から65デシベル程度と認定されています。
　結局のところ，マンションに住んでいる以上，下の階の方に迷惑を掛けないように気をつけながら生活をしていくことが大切です。逆に，自分が迷惑を被っている場合には理事会を通じて注意を促してもらうのが穏当でしょう。それでも解決しない場合には裁判も考えなければなりませんが，騒音計を購入して騒音の大きさを記録し証拠として残しておくなどの作業が必要となるでしょう。

その他のマンショントラブルは以下のページをご覧下さい。
　マンション住戸の目的外使用は
http://www.kuwata-lawoffice.net/blog/2013/03/post-47-466985.html
　　　マンション内の水漏れ事故については
http://www.kuwata-lawoffice.net/blog/2012/08/post-31-328055.html
　マンション内での誹謗中傷については
http://www.kuwata-lawoffice.net/blog/2012/09/post-1-342591.html
　管理組合の理事長を解任する方法については
http://www.kuwata-lawoffice.net/blog/2012/07/post-25-310679.html
　マンションの構造などに欠陥がある場合の損害賠償は
http://www.kuwata-lawoffice.net/blog/2012/07/post-1-307678.html　
　マンショントラブル全般は
http://www.kuwata-lawoffice.net/manshon/

こんにちは，弁護士の桑田です。
今日は，耳慣れない言葉かも知れませんが，破産管財人の仕事についてお話しします。
破産を申し立てた場合，申立と同時に破産手続が終了する同時廃止と管財人が選任される管財事件に分かれます。
原則は管財事件なのですが，債務や資産の調査が申立時に十分に行われ，配当する財産もない場合には同時廃止になります。

裁判所で管財事件とされると，管財人が選任されます。
私も管財人の仕事をしていますので，ときどき裁判所から就任要請の連絡が来ます。
管財人は主に破産申立人にどのくらいの債務があるのか，債権者に配当できる財産があるのかを調査します。
また，個人破産者の債務を免れさせて良いか（免責といいます）の調査もします。
調査のため，申立人宛の郵便物は一度管財人に転送されて開封され，その後管財人から申立人に返されます。
申立人の通帳や生命保険などの確認も行います。
中には財産を隠したまま破産する悪質な申立人もいるので，管財人も気を抜かずに債権調査をしないといけません。
破産申立の代理人もよく受任しますが，代理人も申立人の財産が散逸しないように注意しなければいけないわけです。

破産手続は，申立人，申立代理人，管財人，裁判所の破産部が共同で進めていく手続なのです。

こんにちは，弁護士の桑田です。
今日は，私も資格を持っているマンション管理士についてお話しします。
みなさん，マンション管理士という資格をご存じでしょうか。
平成１３年に新設された資格で，現在，知名度が徐々に向上しています。
｢マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に規定され，国土交通省の主管する歴とした国家資格です。
合格率は概ね７～８％程度ですから，手前味噌ながら難関資格と言っても過言ではありません。
では，マンション管理士はどのような仕事をするのでしょうか。
上記法律には「専門知識を持って、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うこと」を業務として上げています。
ようするに，管理組合や住民から法的あるいは技術的な相談を受けてアドバイスをする仕事です。
現在，マンションは６００万戸を超え東京では約４．３世帯に１世帯はマンション住まいだそうです。
ですから，マンショントラブルも多発し，理事の方も難しい法律問題に直面していることでしょう。
このようなところではマンション管理士が大いに役立つのです。
ちなみに，管理業務主任者という資格もあります。
こちらはマンション管理会社内で活躍する資格で，マンション管理士とは別資格ですので，念のためお知らせ致します。

こんにちは，弁護士の桑田です。
今日は相続と切っても切り離せない相続分と遺留分の説明です。
遺留分という言葉は聞き慣れないかも知れません。
ですが，遺言があるときには必ず出てくる重要な概念です。

相続分は「どのようにして遺産分割の割合を決めるか」という問題を解決するものです。
通常は｢法定相続分」つまり民法上で決められた割合を指すことが多いようです。
被相続人(亡くなった方）に配偶者(夫又は妻）と子供がいる場合，配偶者が２分の１，子供が全員の合計で２分の１です。
配偶者と父母などの直系尊属が相続人であれば，配偶者が３分の２，直系尊属が３分の１です。
このように，民法上で遺産分割の割合について規定されているわけです。

では，被相続人が遺言で法定相続分とは別の意思を表明した場合はどうでしょうか。
たとえば，妻と２人の子がいるのに「遺言者は，○○（長男）に財産の全部を相続させる」と遺言した場合です。
この場合，長男以外の取り分は減少しますが，被相続人の意思を尊重するのが基本です。
ただし，他の相続人が全く遺産を取得できないとあまりに不公平となります。
そのため，民法は，被相続人の財産の２分の１あるいは３分の１が遺留分として相続人に留保する規定を置いています。
遺留分は，被相続人の意思の尊重と相続人の保護の調整を図る制度なのです。
ですから，遺言の中で自分に対する遺産の分配が記載されていなくても，遺留分を主張することが考えられます。

このように，大変ややこしいですが，高齢化を迎える現代では，相続に関する法律上の概念の正確な理解が欠かせません。
もし，不明な点がございましたら，直接，私にご相談下さい。

こんにちは，弁護士の桑田です。
今日は不動産賃貸借の中でも質問の多い定期借家契約を取り上げてみました。
定期借家契約は，平成１１年の借地借家法改正により新しく設けられた建物賃貸借契約の種類です。
法改正から１０年以上を経過して，言葉としてはなじみが出てきたようですが，その内容を理解されている方は多くはありません。
では，どのような制度なのでしょうか。
まず，定期借家契約が新設された理由ですが，借り手保護に傾いていた法制度の方針変更と言えます。
通常の借家契約では借り手が手厚く保護され，たとえ契約期間が終わっても，貸し手は正当な理由がないかぎり，更新を拒絶することができませんでした。これでは貸し手の利用が制限されてしまうため，期間満了つまり定期で終了し契約を更新しない新類型として定期借家契約が設けられたのです。
もっとも，借り手が不当に不利益を受けないようにいくつかの手続が必要になっています。たとえば，契約を結ぶ際に「期間満了で更新することなく終了する」と記載した書面を交付しないといけません。また，（口約束ではなく）書面で契約し｢定期借家契約」であることを明示した内容であることが必要です。
このように，貸し手の利益を図りながら，借り手も契約終了が予測できるような制度設計となっているのです。

みなさん，こんにちは，弁護士の桑田です。
分譲マンションにお住まいの皆様は，ご自分のマンションの管理規約をご覧になったことはあるでしょうか。
管理規約は，マンション生活の基本的な共通のルールが記載されていて，とても大切なものですから，是非ご覧頂きたいと思います。
では，具体的にどのようなことが管理規約に記載されているのでしょうか。
国土交通省の示している標準管理規約では，目的などの総則，専有部分や共有部分の範囲，用法，管理の方法，管理組合の役員，総会，理事会，会計などが記載されています。
また，管理規約に付随して，ペット使用細則や防犯カメラ使用細則などの細則が設けられていることも多々あります。
たとえば，近隣住民のペットの飼い方で悩まれている方はかなり多いように思われます。
そのような場合にただ文句を言うというより，ペット使用細則を示して細則違反であることを指摘する方が説得力も増します。
一度，細則まで含めてご覧になることをお勧め致します。

初めまして，弁護士の桑田です。
　トピックでは時々の世間の話題について法律的にどのように見るか，私の見方を紹介していく予定です。
最初のトピックは弁護士報酬の決め方です。｢その時々の話題」ではありませんが，委任の際に必ず出る質問ですし，依頼者の皆様にとってとても興味のあるトピックという意味で，最初の題材として取り上げました。
なお，実際には細かい規定があり，以下はイメージをつかむために概要説明とご理解下さい。

　まず，弁護士費用には，結果にかかわらず委任当初に支払われる着手金と，事件解決の後に支払われる報酬の２種類があります。　その計算方法は「その事件の対象が経済的利益かどうか（つまりお金で解決できるか）」で異なります。
　たとえば，「貸したお金の返還請求」や「交通事故の損害賠償」はお金で解決するしかありませんので，経済的利益の一定割合が着手金，報酬となります。「貸した３００万円を裁判で回収して欲しい」という依頼であれば，経済的利益の８％つまり２４万円（＋消費税）が着手金です。首尾良く３００万円を回収できた場合にはその１６％つまり４８万円が報酬となるのが原則です。このパーセンテージは経済的利益の額が大きくなるにつれて低減します。私のホームページの｢弁護士費用」の欄（http://www.kuwata-lawoffice.net/hiyou/  ）に詳細を掲載しておりますので，興味のある方はご覧いただけると幸いです。
　一方，離婚調停の申立や刑事弁護などは｢経済的利益」を基礎とすることが出来ません。このような場合には，たとえば離婚調停の申立は着手金３０万円から５０万円というように予め一定の幅で着手金，報酬を決めています。
　ところで，このような計算式はどのようにして決められたかご存じでしょうか。実は平成１６年３月までは日本弁護士連合会が報酬基準を定めていて，どの弁護士もその基準に従っていました。そのため報酬基準が自由化された現在でも，おおむね旧基準に準拠して報酬を決定している法律事務所がほとんどなのです。
　私も原則としては旧基準に従っていますが，たとえば｢当初の１時間の相談は無料」として依頼者の皆様のアクセスしやすいように改善している箇所もあります。
　もしご不明な点がございましたら，ご遠慮なく私にご連絡頂ければと思います。